Altı adım, hepsi uzaktan.
En sık duyduğum soru şu: "Nasıl güveneceğiz?" Bunun tek cümlelik bir cevabı yok, o yüzden süreci altı adıma böldüm. Her adımda paranın nereye gittiğini, elinize hangi belgenin geçtiğini ve sıradaki işin ne olduğunu yazılı olarak görüyorsunuz.
Süreç adımları, sırasıyla
Tanışma & ihtiyaç
İlk görüşmede bütçeyi, amacı ve zaman planını konuşuruz. Dubai size uygun değilse bunu ilk gün söylerim. Yıllar sonra pişmanlık doğuracak bir kararı ikimiz de istemeyiz, o yüzden baştan açık konuşmayı tercih ediyorum.
Seçki
Kriterlerinize uyan 3-5 seçenekle geliyorum; her birinin kat planı, ödeme takvimi ve gerçekçi kira beklentisi yanında oluyor. Zayıf yanlarını da yazıyorum. Hiçbiri içinize sinmezse listeyi birlikte yeniden kurarız.
Ödeme planı
Off-plan projelerde genelde %20 civarı peşinat ödenir, kalanı inşaat süresince taksitlenir. %4 DLD tapu harcı dahil bütün masrafları tek tabloda önünüze koyuyorum. Sonradan tabloya eklenen bir kalem olmuyor.
Sözleşme & tapu
Ödemeniz bana değil, geliştiricinin RERA denetimindeki escrow hesabına gider. Bu hesap devlet güvencesindedir; para geliştiriciye ancak inşaat ilerledikçe aktarılır. İmzadan önce maddeleri birlikte okuruz.
Teslim & tasarım
Teslimde daireyi sizin adınıza ben devralıyorum. Eksik listesini çıkarıyor, geliştiricinin bunları tamamlamasını takip ediyorum. Sonrasında tasarlıyor, döşüyor ve fotoğraflarıyla birlikte kiraya hazır halde size teslim ediyorum.
Gelir & yönetim
Kira ya da Airbnb gelirinizi takip eder, düzenli olarak raporlarım. Dubai'de kira geliri üzerinden gelir vergisi alınmaz; hesabınıza geçen net rakamı birlikte görürüz.
Alım maliyetleri, tek tabloda
| Kalem | Oran / tutar | Not |
|---|---|---|
| DLD tapu harcı | %4 | Satış bedeli üzerinden, Dubai Tapu Dairesi'ne bir kez ödenir. |
| Emlak komisyonu | ~%2 | Sadece hazır (ikinci el) alımlarda geçerlidir. Off-plan projelerde yatırımcı komisyon ödemez. |
| Admin ücreti (off-plan) | 3.000-6.000 AED | Off-plan alımlarda komisyon yerine geliştiricinin aldığı işlem ücreti. Projeden projeye ve geliştiriciden geliştiriciye değişir. |
| Kayıt / Oqood ücreti | ~4.000 AED | Off-plan alımlarda ön tescil (Oqood), hazır alımlarda tapu kayıt ücreti olarak ödenir. |
| Yıllık servis bedeli | projeye göre değişir | Metrekare başına yıllık ödenir; binanın olanaklarına göre değişir. Getiri hesabına baştan dahil ederim. |
Bölgelere göre brüt kira getirisi
| Bölge | Brüt getiri | Not |
|---|---|---|
| Dubai Creek Harbour | %6-7 | Merkezi konum, hızlı kiracı bulma; istikrarlı getiri. |
| Dubai South | %7-9 | Düşük giriş fiyatı getiri oranını yükseltir; asıl potansiyeli uzun vadede. |
| Dubai Islands | %7-8 | Kısa dönem kiralamada güçlü; sezonluk dalgalanma olabilir. |
| Expo City | %6-7 | Kurumsal ve uzun dönem kiracı ağırlıklı; öngörülebilir gelir. |
| Abu Dhabi · Yas Island | %6-8 | Turizm ve etkinlik takvimiyle beslenir; F1 haftası gibi dönemlerde kısa dönem geliri sıçrar. |
| Dubai Marina | %12-15 | Mobilyalı ve iyi yönetilen dairelerde kısa dönem talebi yıl boyu güçlü; piyasada getirinin en yüksek olduğu bölgelerden biri. |
| Downtown Dubai | %12 | Burj Khalifa çevresinde kısa dönem talebi kesintisiz; doluluk yüksek tutulduğunda getiri bu banda oturur. |
| Dubai Hills Estate | %9-12 | Aile kiracı profili ağırlıklı, talep istikrarlı; villa ve apartman bir arada. |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | %9-10 | Giriş fiyatı düşük olduğu için getiri oranı yüksek; kiracı sirkülasyonu hızlıdır. |
Bantlar apartman daireleri içindir; aynı bölgede villaya çıktığınızda brüt getiri genelde %4-5'e iner. Rakamlar genel piyasa gerçekleridir. Size sunduğum her seçenek için ayrıca kendi getiri tablosunu çıkarırım.
En çok sorulanlar
Dubai'de ev almak güvenli mi?
Türkiye'den veya Avrupa'dan gitmeden ev alınır mı?
Parayı kime ödüyorum?
Dubai'de ev almanın maliyeti nedir?
Kira getirisi ne kadar?
Dubai'de kira geliri vergilendirilir mi?
Golden Visa için ne kadarlık emlak gerekir?
Off-plan mı, hazır daire mi almalıyım?
Teslim gecikirse?
1+1 mi, 2+1 mi mantıklı?
Nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız yazın.
Kısa formu doldurun; karşılığında ne alacağınız belli. Bütçenize ve amacınıza göre gerçekçi bir ilk değerlendirme: hangi bölge, hangi daire tipi, hangi getiri bandı. Dubai size uygun görünmüyorsa bunu da açıkça yazarım.
