Aklınızdaki her soru, dürüst cevabı.

Mülkün fiyatına ek olarak yaklaşık %6-7 tek seferlik masraf çıkıyor. Bunun en büyük kalemi %4'lük DLD tapu harcı. Hazır mülkte %2 komisyon, off-plan'da komisyon yerine 3.000-6.000 AED admin ücreti ekleniyor. Baktığımız her mülk için kalem kalem maliyet tablosu hazırlıyorum, imzadan önce toplamı görüyorsunuz.

Mülk bedelinin %4'ü, tek seferlik ödeniyor. Kural olarak alıcı ve satıcı paylaşabilir, ancak Dubai piyasasında bu harcı hemen her zaman alıcı üstleniyor. Üzerine küçük bir tapu senedi çıkarma ücreti geliyor. Teklif hazırlarken bu tutarı bütçenize baştan ekliyorum ki toplam rakam net olsun.

Hazır mülkte standart komisyon satış fiyatının %2'si. Off-plan projelerde komisyon almıyorum; onun yerine 3.000 ile 6.000 AED arasında bir işlem ücreti oluyor. Hangisinin geçerli olduğunu ilk görüşmede yazılı olarak paylaşıyorum ve süreç boyunca değişmiyor. Bu ücret dışında benden başka bir talep gelmiyor.

Hayır, çünkü bütün kalemler baştan yazılı olarak önünüzde oluyor. Tek seferlik masrafları (%4 DLD harcı, tapu ücreti, komisyon) ve her yıl tekrar edenleri (servis bedeli, DEWA, varsa kredi taksiti) tek tabloda ayrı ayrı görüyorsunuz. Sorularınızı imzadan önce sormanız için de vaktimiz oluyor.

Binanın ortak alanları için metrekare üzerinden hesaplanan yıllık aidat: güvenlik, temizlik, havuz, spor salonu ve asansör bakımı. Metrekare birim fiyatı olanağı bol lüks projelerde belirgin biçimde yükseliyor, sade binalarda daha aşağıda kalıyor. Baktığımız her mülkün güncel tutarını paylaşıyorum, çünkü net getiriyi en çok etkileyen kalem bu.

Evet, mümkün. Müşterilerimin çoğu Hollanda, Almanya, Belçika ve Türkiye'den; büyük bölümü mülkü hiç görmeden alıyor. Görüntülü tur, dijital sözleşme ve noter onaylı vekâlet süreci uçtan uca yürütüyor. Daireyi sizin yerinize geziyorum ve düzenlenmemiş video çekiyorum; ışığı ve manzarayı olduğu gibi görüyorsunuz. Ek sorunuz olursa aynı daireye tekrar gidip yeni görüntü alıyorum.

Hazır mülkte adımlar sırayla: ihtiyaç görüşmesi, mülk seçimi, teklif ve rezervasyon, satış sözleşmesi (MoU), tapu devri. Peşin ödemede devir çoğunlukla birkaç hafta içinde tamamlanıyor. Off-plan'da ödemeler inşaat takvimine yayıldığı için süreç teslime kadar sürüyor. İlk görüşmede gerçekçi bir takvim çıkarıyor, her adımda ne yapılacağını yazılı paylaşıyorum.

Evet, alınabilir ve sık kullanılan bir yol. Noter onaylı bir vekâletnameyle güvendiğiniz kişiyi imza ve resmi işlemler için yetkilendiriyorsunuz. Vekâleti dar tutmanızı öneriyorum; yalnızca o alımı kapsasın, açık uçlu olmasın. Belgenin kendi ülkenizde nasıl düzenleneceğini ve Dubai'de nasıl tasdik edileceğini adım adım anlatıyorum.

Hayır, devir günü orada olmanız şart değil. Vekâletname ya da dijital imzalanan sözleşmelerle işlem sizin adınıza tamamlanıyor. Gelmek isterseniz elbette memnuniyetle karşılarım; daireyi kendi gözüyle görüp devir gününde orada olmak isteyen müşterilerim de oluyor. Golden Visa başvurusu yapacaksanız, onay sonrası biyometri ve sağlık kontrolü için genelde bir kez gelmeniz gerekiyor.

Hazır mülkte önce küçük bir rezervasyon bedeli, tapu devrinde ise bakiye ödeniyor ve para bankadan bankaya gidiyor. Off-plan'da genelde %20 civarı peşinatla başlıyor, kalanı inşaat ilerledikçe geliştiricinin escrow hesabına taksitle yatırıyorsunuz. Elden nakit ya da doğrulanmamış bir hesaba transfer yapmıyoruz. Her transferden önce hesap bilgilerini birlikte kontrol ediyoruz.

Evet, güvenli. Her işlem Dubai Land Department kayıtlarına giriyor, mülkiyet devlet sicilindeki tapu senedinde sizin adınıza duruyor ve proje ödemeleri RERA denetimindeki escrow hesabıyla korunuyor. Sorunlar genellikle atlanan adımlardan doğuyor, bu yüzden riskleri de baştan konuşuyoruz. Kontrol listesini her mülkte aynı sırayla uyguluyorum.

Parayı hiçbir zaman bir kişiye elden vermiyorsunuz. Hazır mülkte tutar, devir anında satıcının banka hesabına transfer ediliyor; off-plan'da geliştiricinin RERA denetimindeki escrow hesabına gidiyor. Hesap adı, IBAN ve tutar resmi belgelerle birebir örtüşmeli. Her transferden önce hesabı birlikte kontrol ediyoruz, tereddüt varsa transfer yapılmıyor.

Escrow, off-plan alımlarda ödemelerinizin RERA denetimindeki ayrı bir hesapta tutulması demek. Geliştirici bu paraya dilediği gibi erişemiyor; fonlar ancak inşaatın belirli aşamaları tamamlandıkça serbest bırakılıyor. Böylece ödemeniz projenin gerçek ilerlemesine bağlanıyor. Paranın kayıtlı escrow hesabına gittiğini her seferinde teyit ediyorum.

RERA, Dubai Land Department bünyesindeki düzenleyici kurum. Geliştiricileri, projeleri, emlak danışmanlarını ve escrow hesaplarını kaydediyor ve denetliyor. Pratikte şu anlama geliyor: geliştiricinin ve projenin kaydını, karşı tarafın lisansını kontrol ediyorum. Kayıtlı olmayan bir tarafla işlem yapmıyoruz. Bu kontroller siz teklif vermeden önce tamamlanıyor.

Her bilgiyi resmi kayıttan doğrulayarak. Mülkün tapusunu ve gerçek sahibini DLD üzerinden teyit ediyoruz, karşı tarafın RERA lisansına bakıyoruz, ödemeyi yalnızca doğrulanmış banka veya escrow hesabına yapıyoruz. Ödeme öncesinde hesap adını, IBAN'ı ve tutarı belgelerle karşılaştırıyoruz. Sizi aynı gün karar vermeye zorlayan tekliflere karşı da temkinli olmanızı öneriyorum. Rahat hissetmediğiniz adımı atmayın.

En az 2 milyon AED değerinde mülk sahibi olmanız gerekiyor. Bu, tek bir mülk olabileceği gibi toplamı bu tutarı aşan birkaç mülk de olabilir. Vize 10 yıl geçerli ve şartlar sürdüğü sürece yenileniyor. Şartlar zaman zaman güncellendiği için başvurudan önce resmi kaynaktan birlikte teyit ediyoruz.

Evet, eşinizi ve çocuklarınızı vizeye dahil edebiliyorsunuz. Her aile üyesi için istenen belgeleri başvuru aşamasında tek tek planlıyoruz ve hepsini tek dosyada topluyorum. Güncel şartları o aşamada resmi kaynaktan teyit ediyorum, çünkü ayrıntılar dönem dönem değişebiliyor. Böylece eksik belgeyle vakit kaybetmiyor, başvuruyu tek seferde tamamlıyorsunuz.

Emlak yatırımına dayalı Golden Visa 10 yıl geçerli ve şartlar devam ettiği sürece yenilenebiliyor. Yenilemenin temel koşulu, eşiği karşılayan mülkü elinizde tutmaya devam etmeniz. Onay sonrasında biyometri ve sağlık kontrolü için genelde bir kez Dubai'ye gelmeniz gerekiyor. Detayları başvurudan önce resmi kaynaktan gözden geçiriyoruz.

Vize, uygunluğu sağlayan mülke bağlı olduğu için satış statünüzü etkileyebilir. Eşiği karşılayan yatırımı elinizde tutmanız bekleniyor. Satmayı düşünüyorsanız önce konuşalım; sıralamayı doğru kurunca çoğu zaman vizeyi riske atmadan çıkış yapılabiliyor. Örneğin yeni mülkü aldıktan sonra eskisini satmak bu yollardan biri. Güncel kuralları resmi kaynaktan birlikte teyit ediyoruz.

Odaklandığım beş bölgede brüt getiri yılda %6 ile %9 arasında: Dubai South %7-9, Dubai Islands %7-8, Yas Island %6-8, Creek Harbour ve Expo City %6-7. Villalarda oran %4-5. Net rakam servis bedeli, boş kalma süresi ve yönetim ücreti düşüldükten sonra biraz daha aşağıda kalıyor; size net hesabı gösteriyorum.

Evet, ama lisans şartıyla. Mülkün ilgili turizm otoritesinden holiday home izni alması ve kurallara uyması gerekiyor. Her bina ya da topluluk kısa döneme açık değil; bazı yönetimler bunu doğrudan yasaklıyor. Bir daireyi bu amaçla düşünüyorsanız, satın almadan önce o binada mümkün mü diye kontrol ediyoruz.

Bir mülk yönetim şirketi ilgileniyor: kiracıyı buluyor, sözleşmeyi ve tahsilatı yürütüyor, arıza ve şikayetleri takip ediyor. Ücreti genelde yıllık kiranın bir yüzdesi oluyor. Ben de kendi müşterilerim için bu tarafı izliyorum, kısa dönem kiralamanın yönetimi dahil. Kimle çalışacağınıza sözleşme şartlarını birlikte okuduktan sonra karar veriyoruz.

Kiracılar arasında kısa boşluklar normal; doğru bölge, doğru fiyat ve düzgün yönetimle bu süre birkaç haftaya iniyor. Daire boşken servis bedeli ve DEWA gibi masraflar işlemeye devam ediyor, bu yüzden getiri hesabına baştan boşluk payı koyuyorum. Talebi güçlü, hızlı kiralanan mülkleri önermemin sebebi de bu.

Hayır. BAE'de bireyler için kira gelirinden gelir vergisi ve yıllık emlak vergisi alınmıyor. Yani Dubai tarafında kira gelirinizden kesinti çıkmıyor. Kendi ülkenizde beyan yükümlülüğünüz olabilir; orası ayrı bir başlık ve mali müşavirinizle netleştirmeniz doğru olur. Satış aşamasındaki vergi tablosunu da satmadan önce birlikte gözden geçiriyoruz.

Büyük ihtimalle evet. Çoğu ülke vergi mükelleflerinden dünya genelindeki gelirini, bazen de yurt dışındaki varlıklarını bildirmesini istiyor. Dubai'de vergi olmaması, kendi ülkenizde beyan gerekmediği anlamına gelmiyor. Kurallar ülkeye ve ikamet statünüze göre değiştiği için bunu kendi mali müşavirinizle konuşmanızı öneriyorum.

Genelde hayır. BAE'nin birçok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var ve Dubai tarafında kişisel gelir vergisi bulunmadığı için aynı gelirin iki kez vergilenmesi pratikte sınırlı kalıyor. Sonucu belirleyen, vergi mükellefi olduğunuz ülkenin kuralları. Buradaki bilgi genel; kendi tablonuzu bir vergi uzmanıyla çıkarmanız gerekiyor.

Cevap, mülkten ne beklediğinize bağlı: istikrarlı kira, değer artışı ya da arada kendinizin kalması. Merkezi ve oturmuş bölgeler daha öngörülebilir getiri veriyor; yeni gelişen bölgeler daha yüksek büyüme potansiyeli taşıyor ama beklemek gerekiyor. Ben Creek Harbour, Dubai South, Dubai Islands, Expo City ve Yas Island üzerinde çalışıyorum.

Piyasa referansına göre en yüksek brüt getiri Dubai Marina'da, %12-15 bandında. Onu Downtown %12, Dubai Hills Estate %9-12 ve JVC %9-10 izliyor; villalarda oran %4-5'e iniyor. Yüksek yüzde her zaman en iyi alım demek değil: boşluk riski, servis bedeli ve satılabilirlik de hesaba giriyor. Ben Creek Harbour, Dubai South, Dubai Islands, Expo City ve Yas Island üzerinde çalışıyorum.

Zaman ufkunuz kısaysa hazır mülk, uzunsa off-plan genelde daha uygun. Off-plan %20 civarı peşinatla düşük girişli taksitli ödeme sunuyor ve teslimde değer farkı çıkabiliyor; karşılığında bekliyor ve teslim riskini yönetiyorsunuz. Hazır mülkte gördüğünüz şeyi alıyorsunuz ve kira ilk aydan itibaren dönmeye başlıyor.

Yatırım ve kira önceliğinizse stüdyo ile 1+1 daireler öne çıkıyor. Girişleri daha ucuz, daha hızlı kiralanıyor ve yüzde olarak daha iyi getiri veriyorlar. Aile kullanımı ya da uzun vadeli değer artışı düşünüyorsanız 2+1 ve üstü daha uygun oluyor. Bütçeyi konuştuğumuzda hangisinin size oturduğu genelde ilk görüşmede netleşiyor.

Evet, kendi adınıza mülk sahibi olabilirsiniz. Alım freehold olarak belirlenmiş bölgelerde yapılıyor ve tapu tümüyle sizin adınıza düzenleniyor. İkamet ya da vatandaşlık şartı aranmıyor. Süreç Dubai Land Department üzerinden kayda giriyor. Hangi bölgelerin freehold olduğunu ve bütçenize hangisinin uyduğunu en başta birlikte belirliyoruz.

Freehold, hem yapının hem de üzerinde durduğu arazinin süresiz olarak size ait olması demek. Tapu adınıza düzenleniyor; mülkü satabilir, kiraya verebilir, miras bırakabilirsiniz. Leasehold ise belirli süreli ve daha sınırlı haklar veriyor. Yabancılar Dubai'de belirlenmiş freehold bölgelerinde alım yapabiliyor; böyle bir ilan çıkarsa farkı ayrıntısıyla anlatıyorum.

Doğru zaman, piyasadan çok sizin hazır olmanızla ilgili. Piyasanın dibini yakalamaya çalışmak yerine bütçenize uyan doğru mülkü makul fiyata almak daha sağlam bir yol. Size acele ettiren bir şey söylemem; güncel durumu olduğu gibi anlatırım, kararı kendi hızınızda vermenizi tercih ederim.

Evet, yerleşik olmayanlar da BAE bankalarından konut kredisi kullanabiliyor. Peşinat oranı yerleşiklere göre daha yüksek isteniyor ve gelir belgesi, banka ekstresi gibi evrak listesi uzun oluyor. Onay şartları bankaya ve profilinize göre değişiyor. Peşin mi krediyle mi daha iyi, faiz ve masraflarla birlikte hesaplayıp yan yana koyuyoruz. Krediyle ilerleyecekseniz ön onay sürecini baştan planlıyoruz.