Yabancı alıcıyı koruyan üç mekanizma var: off-plan ödemeleri için escrow, piyasayı düzenleyen RERA ve mülkiyeti belgeleyen tapu. Hangisi tam olarak neyi koruyor?
Dubai'de ev almak, doğru adımlar izlendiğinde güvenli bir işlem. Yabancı alıcıyı koruyan üç ayrı mekanizma var: off-plan ödemelerini tutan escrow hesabı, piyasayı düzenleyen RERA ve mülkiyeti belgeleyen tapu.
Soru neredeyse her görüşmede çıkıyor ve sorulması yerinde: hiç görmediğiniz bir şehirde, hiç görmediğiniz bir daireye altı haneli tutarlar gönderiyorsunuz. Aşağıda bu üç mekanizmanın tam olarak neyi koruduğunu tek tek yazdım, çünkü güven soyut bir his olarak kaldığı sürece işe yaramıyor.
1) Escrow parayı inşaata bağlıyor
Escrow hesabı, bir projeye yapılan alıcı ödemelerinin devlet gözetiminde tutulduğu bloke hesaptır. Off-plan alımda ödediğiniz para geliştiricinin serbest kullanımına geçmiyor; yasa gereği her projenin böyle bir hesabı bulunuyor. Geliştirici parayı ancak inşaatın belirli aşamaları bağımsız denetimle onaylandıkça çekebiliyor, yani para ile inşaat birlikte ilerliyor.
2) RERA ve DLD piyasayı düzenliyor
RERA (Real Estate Regulatory Agency), Dubai Land Department'ın (DLD) emlak piyasasını düzenleyen kolu. Geliştiricileri, projeleri, komisyoncuları ve escrow hesaplarını kayıt altına alıyor ve denetliyor. Bir projenin RERA'da kayıtlı olması, escrow hesabının bulunması ve komisyoncunun lisanslı olması alıcı için temel güven işaretleri. Önemli olan şu: bu kayıtların hepsi doğrulanabilir.
3) Tapu mülkiyetin resmî kanıtı
Tapu (title deed), Dubai Land Department'ın düzenlediği ve mülkiyeti kanıtlayan resmî belgedir. Hazır bir konut aldığınızda mülkiyet DLD nezdinde adınıza kaydediliyor ve bu belge size veriliyor; yabancı uyrukluların tam mülkiyet sahibi olabildiği freehold bölgelerde geçerli. Off-plan alımda ortada henüz bina yokken hakkınız Oqood ön tescil sistemine işleniyor ve teslimde bu kayıt tapuya dönüşüyor. Mülkiyetiniz her aşamada resmî bir kayda bağlı kalıyor.
Peki hiç risk yok mu?
Risk var ve bunu açıkça söylemek gerekiyor. Sistem finansal koruma sağlıyor, ama doğru kararı sizin yerinize vermiyor. Gerçek riskler daha çok şu başlıklarda toplanıyor: yanlış bölge ya da yanlış ürün seçmek, teslim tarihinin uzaması, servis ücretinin getiriyi aşındırması ve doğrulama adımlarını atlamak. Bunları düzenleme değil, dikkatli yürütülen bir süreç yönetiyor.
- Ödemeyi her zaman projenin escrow hesabına yapın, kişisel bir hesaba değil.
- Geliştiricinin ve projenin RERA kaydını, komisyoncunun lisansını doğrulayın.
- Sözleşmeyi ödeme planı, teslim tarihi ve gecikme şartlarıyla birlikte okuyun.
- Toplam maliyeti ve net getiriyi baştan hesaplayın, brüt rakamı yalnızca başlangıç noktası sayın.
- Uzaktaysanız kayıtlı bir temsilciyle çalışın ve her adımın belgesini saklayın.
Güven nasıl kuruluyor?
Güven, doğrulanabilir adımlarla kuruluyor: doğru projeyi ve geliştiriciyi seçmek, escrow hesabını ve kayıtları teyit etmek, sözleşmeyi satır satır okumak, her ödemeyi belgelemek. Benim işim bu mekanizmaları sizin adınıza işletmek. Ecem Reyhan olarak iki yıldır Dubai'de çalışıyorum, bugüne kadar 22,7 milyon AED değerinde satış tamamladım ve müşterilerimin yaklaşık %80'i Hollanda, Almanya, Belçika ve Türkiye'de yaşıyor. Süreci bu şeffaflıkla yürüttüğüm için karar aşamasında Dubai'ye gelme zorunluluğu doğmuyor.
Sık sorulan sorular
Uzaktan alırken güvenliği ne sağlıyor?
Uzaktan alımda güvenliği üç mekanizma sağlıyor: escrow, RERA denetimi ve tapu. Off-plan ödemeleri devlet gözetimindeki escrow hesabında tutuluyor, piyasa RERA ve Dubai Land Department tarafından düzenleniyor, mülkiyet ise resmî tapuyla belgeleniyor. Geriye kalan riskler yanlış bölge seçimi, teslim gecikmesi ve atlanan doğrulama adımlarından doğuyor.
Escrow neyi korumuyor?
Escrow, teslim tarihinin uzamasına karşı bir garanti sunmuyor; koruması yalnızca finansal tarafta kalıyor. Off-plan ödemeleriniz geliştiricinin serbest kullanımına geçmiyor, devlet gözetimindeki bloke hesapta tutuluyor ve ancak inşaatın belirli aşamaları bağımsız denetimle onaylandıkça serbest bırakılıyor. Takvim riskini yönetmek için geliştiricinin teslim sicili ayrıca kontrol ediliyor.
Yabancı olarak tapum güvence altında mı?
Evet. Freehold bölgelerde mülkiyet, Dubai Land Department'ın düzenlediği tapuyla adınıza kaydediliyor ve bu kayıt devlet tarafından tanınıyor. Off-plan alımda teslime kadar hakkınız Oqood ön tescil sistemiyle korunuyor; teslimde bu kayıt tapuya dönüşüyor. Tapu, uzaktan alım yapmış olmanızdan bağımsız olarak aynı hükmü taşıyor.
