İlan fiyatı hikâyenin yarısı. Dubai Land Department'ın %4 tapu harcı, emlak komisyonu, kayıt ücretleri ve her yıl tekrar eden servis gideri kalem kalem, örnek hesapla.
Dubai'de bir dairenin toplam maliyeti, ilan fiyatının yaklaşık %6-7 üzerinde oluyor. İlanda 1.500.000 AED yazıyorsa cebinizden çıkacak rakam bunun biraz üstünde; aradaki farkı devlet harcı, emlak komisyonu ve birkaç kayıt ücreti oluşturuyor.
Bu kalemlerin hiçbiri gizli değil; hepsi standart ve önceden hesaplanabiliyor. Aşağıda önce alım anındaki tek seferlik masrafları, sonra her yıl tekrar edenleri ayrı ayrı yazdım.
Dubai'de ev alırken hangi masraflar çıkıyor?
Alım anında üç ana kalem çıkıyor: Dubai Land Department'a (DLD) ödenen %4'lük tapu devir harcı, hazır konutta yaklaşık %2'lik emlak komisyonu ve yaklaşık 4.000 AED tutan tapu ofisi ve kayıt ücretleri. Aşağıdaki tablo yaygın piyasa oranlarına dayanıyor.
| Masraf kalemi | Oran / tutar | Örnek (AED) |
|---|---|---|
| DLD tapu (transfer) harcı | %4 | 60.000 |
| Emlak komisyonu | %2 | 30.000 |
| Tapu ofisi / kayıt ücreti | Sabit + kademeli | ~4.000 |
| Toplam ek maliyet (yaklaşık) | ≈ %6,3 | ≈ 94.000 |
Kredi kullanırsanız hangi ücretler ekleniyor?
Kredi kullanırsanız listeye üç kalem daha giriyor: bankanın kredi düzenleme ücreti, DLD'nin mortgage kayıt ücreti ve ekspertiz ücreti. Oranlar bankadan bankaya değiştiği için bunları seçtiğiniz bankanın güncel tarifesiyle hesaplıyorum. Bankalar yurt dışında yaşayan alıcılardan tipik olarak daha yüksek peşinat istiyor; istenen oran mülkün değerine ve alıcının profiline göre değişiyor.
Off-plan'da maliyetin dağılımı
Off-plan alımda ödeme ritmi de toplam da değişiyor. Tipik olarak yaklaşık %20 peşinat veriliyor, kalanı inşaat ilerledikçe taksitlerle ödeniyor. Dubai Land Department'ın %4'lük tapu harcı burada da geçerli; komisyon çıkmıyor, yerine 3.000 ile 6.000 AED bandında bir admin ücreti ve yaklaşık 4.000 AED'lik Oqood kayıt ücreti ödeniyor. Komisyon devreden çıktığı için toplam ek maliyet hazır alımdaki %6-7 yerine %4,5-5 civarında kalıyor. Oqood, off-plan alımlarda alıcının hakkını DLD nezdinde kayda geçiren ön tescil sistemi.
Her yıl tekrar eden giderler neler?
Servis ücreti, yönetim ve kiralama komisyonu, sigorta ve bakım payı her yıl tekrar ediyor. Servis ücreti, binanın ortak alan bakımı için m² başına yıllık olarak ödenen aidattır ve bu kalem kuleden kuleye ciddi biçimde değişiyor.
- Servis ücreti m² başına yıllık olarak hesaplanıyor ve getiri hesabından mutlaka düşülmesi gerekiyor.
- Kiraya verip yönettiriyorsanız yıllık kiranın bir yüzdesi yönetim ve kiralama komisyonu olarak ayrılıyor.
- İç mekân, beyaz eşya ve mobilya için küçük bir bakım ve sigorta payı tutmakta fayda var.
- İki kiracı arasındaki boş kalma dönemleri net getiriyi doğrudan etkiliyor.
- DEWA elektrik ve su aboneliğiyle depozitolar çoğunlukla kiracıya ait, geçiş dönemlerinde ise mülk sahibinin karşısına çıkıyor.
Dubai'de kira gelirinden vergi alınıyor mu?
Hayır, alınmıyor. Dubai'de bireysel kira geliri üzerinden gelir vergisi ve mülk sahibinden alınan yıllık bir emlak vergisi bulunmuyor; getirinin cazip görünmesinin nedenlerinden biri de bu. Bir noktayı eklemek gerekiyor: vergi mukimi olduğunuz ülke, örneğin Türkiye, Almanya, Hollanda ya da Belçika, bu geliri kendi kurallarına göre beyana tabi tutabiliyor. Dubai'deki muafiyet kendi ülkenizdeki beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor, bu yüzden bir mali müşavirle konuşmanızı öneririm.
Sağlıklı bir bütçe üç parçadan kuruluyor: ilan fiyatı, üstüne yaklaşık %6-7 alım masrafı ve yıllık servis ile yönetim gideri. Adım Ecem Reyhan. İki yıldır Dubai'de çalışıyorum ve müşterilerimin yaklaşık %80'i Hollanda, Almanya, Belçika ve Türkiye'de yaşıyor. Bu rakamları alım kararından önce birlikte çıkarıyoruz; getiriyi net üzerinden gördüğünüzde teslimden sonra sürpriz kalmıyor.
Sık sorulan sorular
1,5 milyon AED'lik bir dairede DLD harcı ne tutuyor?
1,5 milyon AED'lik bir dairede DLD tapu harcı 60.000 AED tutuyor, yani mülk değerinin %4'ü. Bu oran hem hazır konut hem de off-plan alımlarda geçerli ve tek seferlik ödeniyor. Harcın üzerine tapu ofisi ve kayıt ücretleri olarak yaklaşık 4.000 AED daha ekleniyor.
İlan fiyatının üzerine ne kadar bütçe ayırmalıyım?
Hazır konutta ilan fiyatının %6-7'si kadar ek bütçe ayırmanız yeterli oluyor. Bu tutar %4'lük DLD tapu harcı, yaklaşık %2 emlak komisyonu ve yaklaşık 4.000 AED kayıt ücretinden oluşuyor. Off-plan'da komisyon çıkmadığı için oran %4,5-5'e iniyor. Kredi kullanırsanız düzenleme, mortgage kayıt ve ekspertiz ücretleri de ekleniyor.
Yıllık giderlerin içinde vergi kalemi var mı?
Hayır, yıllık gider listesinde vergi kalemi bulunmuyor. Dubai'de bireysel kira geliri üzerinden gelir vergisi ve mülk sahibinden alınan yıllık emlak vergisi alınmıyor; yıllık yükünüz servis ücreti, yönetim ve bakımdan oluşuyor. Vergi mukimi olduğunuz ülke bu geliri yine de beyana tabi tutabildiği için mali müşavirinize danışmanız gerekiyor.
