Bir daireyi uzaktan seçmek, satın almak ve tapuyu adınıza kaydettirmek mümkün. Escrow korumasını, para transferini ve tapu adımlarını sırasıyla anlattım.
Dubai'de bir daireyi şehre hiç gelmeden seçmek, satın almak ve tapuyu adınıza kaydettirmek mümkün. Müşterilerimin çoğu tam olarak böyle aldı. İlk duyulduğunda insana biraz uzak geliyor, bunu anlıyorum. Buradaki sistem bu şekilde çalışacak biçimde kurulmuş: her ödeme kayda giriyor ve mülkiyet, Dubai Land Department'ın (DLD) düzenlediği tapuyla belgeleniyor.
Aşağıda yurt dışındaki bir alıcının izlediği yolu sırasıyla anlattım. Adımların çoğunu sizin adınıza ben yürütüyorum. Yine de neyin nasıl işlediğini bilmenizde fayda var; uzaktan alımda huzur, büyük ölçüde bilgiden geliyor.
Dubai'de değilken sözleşmeyi nasıl imzalıyorsunuz?
İmza gününde Dubai'de değilseniz iki yol var: elektronik imza ya da noter onaylı vekâletname. Elektronik imzayı birçok geliştirici ve pek çok DLD işlemi kabul ediyor. Vekâletname, yani Power of Attorney, kendi ülkenizdeki noterde düzenleniyor, apostil ya da konsolosluk onayından geçiyor ve gerektiğinde Arapçaya çevriliyor. Bugüne kadar bu ikisinin dışında üçüncü bir yola ihtiyaç duymadım.
Uzaktan alım süreci, adım adım
Süreç altı adımda ilerliyor: brief, seçim ve inceleme, rezervasyon, sözleşme, ödeme ve tescil. Tamamı yurt dışından yürütülebiliyor.
- Önce ne aradığınızı netleştiriyoruz: bütçe, amaç (kira geliri mi, değer artışı mı, Golden Visa mı) ve bölge tercihi. Doğru daire amaca göre değişiyor.
- Projeyi, geliştiriciyi ve dairenin bina içindeki yerini inceliyorum; kat, cephe, gerçek manzara ve gürültü bu aşamada değerlendiriliyor.
- Beğendiğiniz daire için rezervasyon formu imzalanıyor ve genelde küçük bir rezervasyon bedeli yatırılıyor.
- Sözleşme imzalanıyor: hazır konutta MoU (Form F) ve emanet çeki, off-plan konutta geliştiriciyle SPA (Sale and Purchase Agreement).
- Peşinat ve taksitler banka havalesiyle gönderiliyor; off-plan alımda hedef hesap, projenin escrow hesabı oluyor.
- Hazır konutta devir DLD'de yapılıyor ve tapu adınıza çıkıyor. Off-plan'da tapu teslimde düzenleniyor, o güne kadar hakkınız Oqood kaydıyla korunuyor.
Escrow hesabı nedir, parayı kim tutuyor?
Escrow hesabı, bir projeye yapılan alıcı ödemelerinin devlet gözetiminde tutulduğu bloke hesaptır. Off-plan alımda ödediğiniz para geliştiricinin serbest kullanımına geçmiyor; RERA (Real Estate Regulatory Agency) düzenlemesi gereği her projenin böyle bir hesabı bulunuyor ve geliştirici parayı ancak inşaatın belirli aşamaları onaylandıkça çekebiliyor.
Uzaktan alırken sizi 'ödemeyi yaptım ama şantiye durdu' senaryosundan koruyan mekanizma bu.
Parayı Dubai'ye nasıl gönderiyorsunuz?
Ödemeler uluslararası banka havalesiyle, yani SWIFT ile gönderiliyor. Bankanız yüksek tutarlı yurt dışı transferlerinde kaynak beyanı isteyebilir; bu standart bir prosedür. Türkiye'den gönderecekseniz döviz ve transfer limitlerini bankanızla sözleşme tarihinden önce konuşmanızı öneririm.
Bir de küçük ama işe yarayan bir alışkanlık: her transferin dekontunu saklayın. Ödeme kanıtı hem tapu işleminde hem de sonradan Golden Visa başvurusunda isteniyor.
Tapu ve Oqood kaydı
Tapu (title deed), Dubai Land Department'ın düzenlediği ve mülkiyeti kanıtlayan resmî belgedir. Hazır bir konut aldığınızda mülkiyet devir günü DLD nezdinde adınıza kaydediliyor ve tapu dijital ya da basılı olarak size veriliyor; belge, yabancı uyrukluların tam mülkiyet sahibi olabildiği freehold bölgelerde geçerli. Oqood ise off-plan alımlarda alıcının hakkını DLD nezdinde kayda geçiren ön tescil sistemi. Ortada henüz bina yokken hakkınız bu sisteme işleniyor ve kayıt teslimde tapuya dönüşüyor.
Uzaktan alırken en sık hangi hatalar yapılıyor?
En sık görülen dört hata şu: yalnızca render'lara bakmak, ilan fiyatını toplam maliyet saymak, doğrulama yapmadan ödemek ve getiriyi brütten hesaplamak. Hiçbiri karmaşık değil, sadece doğru sırayla ele alınması gerekiyor.
- Kararı yalnızca render'lara bakarak vermek. Kat, gürültü, cephe yönü ve gerçek manzara teslimde ortaya çıkıyor.
- İlan fiyatını toplam maliyet saymak. DLD harcı, komisyon ve kayıt ücretleri bütçenin parçası.
- Escrow numarasını ve geliştiricinin RERA kaydını görmeden ödeme yapmak.
- Getiriyi brüt üzerinden hesaplamak. Servis ücreti, yönetim gideri ve boş kalma dönemleri neti aşağı çekiyor.
Mimar bir danışmanla çalışmak neyi değiştiriyor?
Uzaktan alırken elinizde çoğunlukla yalnızca görseller oluyor, oysa bir planın anlattığı çok daha fazla şey var. Ben Ecem Reyhan; dokuz yıl mimari ve iç mimari proje yürüttüm, iki yıldır Dubai'de çalışıyorum ve bugüne kadar 22,7 milyon AED değerinde satış tamamladım. Planı okurken ışığın gün içinde nasıl döndüğünü, cephe yönünü ve teslim kalitesini de görüyorum. Aynı daireyi sonrasında kiraya ya da kısa dönem konaklamaya hazır hale getiriyorum, siz uçağa binmeden.
Sık sorulan sorular
Uzaktan alım kaç adımda tamamlanıyor?
Uzaktan alım altı adımda tamamlanıyor: brief, seçim ve inceleme, rezervasyon, sözleşme, ödeme ve tescil. Sözleşmeler elektronik imzayla ya da noter onaylı vekâletnameyle imzalanıyor, ödemeler uluslararası banka havalesiyle gönderiliyor ve tapu Dubai Land Department nezdinde adınıza kaydediliyor. Yalnızca Golden Visa başvurusunun biyometri adımı için bir kez Dubai'ye gelmek gerekiyor.
Yurt dışından gönderdiğim para güvende mi?
Off-plan alımda yurt dışından gönderdiğiniz para geliştiricinin devlet gözetimindeki escrow hesabında tutuluyor. Geliştirici bu parayı ancak inşaatın belirli aşamaları bağımsız denetimle onaylandıkça çekebiliyor; koruma, Real Estate Regulatory Agency (RERA) düzenlemesinden geliyor. Hazır konut alımında ise bedel, tapunun adınıza geçtiği devir işlemiyle aynı gün ödeniyor.
Uzaktan alsam da tapu doğrudan adıma mı çıkıyor?
Evet, tapu doğrudan adınıza çıkıyor; uzaktan almış olmanız bu tarafta hiçbir şeyi değiştirmiyor. Dubai'de yabancı uyrukluların tam mülkiyet, yani freehold sahibi olabildiği belirlenmiş bölgeler var; odaklandığım Dubai Creek Harbour, Dubai South, Dubai Islands ve Expo City bunların arasında. Mülkiyet, Dubai Land Department'ın düzenlediği tapuyla belgeleniyor.
