Odaklandığım beş bölgede brüt kira getirisi yıllık %6-9 bandında; Marina ve Downtown gibi bölgelerde daha yüksek rakamlar konuşuluyor. Neti belirleyen ise servis ücreti, yönetim ve boş kalma dönemleri.
Dubai'de kira getirisi tek bir rakamla anlatılamıyor; bölgeye göre değişen bantlar var. Odaklandığım beş bölgede (Dubai Creek Harbour, Dubai South, Dubai Islands, Expo City ve Abu Dhabi'deki Yas Island) brüt getiri kabaca yıllık %6 ile %9 arasında oturuyor.
Bölgeye göre brüt getiri kaç?
Brüt getiri bölgeden bölgeye belirgin biçimde değişiyor, dolayısıyla odaklandığım beş bölgenin bandı şehrin tamamı için bir üst sınır değil. Dubai Marina, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate ve JVC için konuşulan brüt bantlar daha yüksek. Villalarda ise tablo tersine dönüyor: brüt getiri tipik olarak %4-5 bandında kalıyor, çünkü fiyatlar kiradan daha hızlı yükseliyor.
| Bölge | Brüt getiri | Not |
|---|---|---|
| Dubai Creek Harbour | %6-7 | Odaklandığım bölgeler |
| Dubai South | %7-9 | Odaklandığım bölgeler |
| Dubai Islands | %7-8 | Odaklandığım bölgeler |
| Expo City | %6-7 | Odaklandığım bölgeler |
| Abu Dhabi · Yas Island | %6-8 | Odaklandığım bölgeler |
| Dubai Marina | %12-15 | Genel piyasa referansı |
| Downtown Dubai | %12 | Genel piyasa referansı |
| Dubai Hills Estate | %9-12 | Genel piyasa referansı |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | %9-10 | Genel piyasa referansı |
| Villalar (genel) | %4-5 | Genel piyasa referansı |
Brüt getiri nete inince ne oluyor?
Brüt rakam nete inerken servis ücreti, yönetim ve kiralama komisyonu, boş kalma dönemleri, bakım ve sigorta kadar eriyor. Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülk fiyatına oranıdır. Net getiri ise bu giderler düşüldükten sonra kalan tutarın fiyata oranı. Aradaki fark küçük değil.
| Kalem | Tutar (AED) |
|---|---|
| Mülk fiyatı (örnek) | 1.500.000 |
| Yıllık kira geliri (brüt, %8) | 120.000 |
| Servis ücreti (-) | 14.000 |
| Yönetim / kiralama komisyonu (-) | 6.000 |
| Boş kalma + bakım payı (-) | 8.000 |
| Net kira geliri (≈) | 92.000 |
| Net getiri (≈) | %6,1 |
Bölgeye göre değişenler
Genel eğilim şöyle: fiyatı uygun ve yeni gelişen bölgelerde brüt yüzde yüksek görünüyor, olgun ve prestijli bölgelerde ise yüzde düşerken değer korunumu ve kiracı istikrarı öne çıkıyor. Kısa dönem kiralamaya izin veren bölgelerde doluluk iyi yönetilirse getiri yükseliyor, buna karşılık operasyon yükü ve boşluk riski de artıyor.
- Yeni gelişen ve uygun fiyatlı bölgelerde brüt yüzde yüksek görünüyor, ama servis ve yönetim giderlerine karşı hassas.
- Olgun ve prestijli bölgelerde brüt yüzde düşük kalıyor, değer korunumu ve talep istikrarı güçlü.
- Kısa dönem kiralamaya uygun bölgelerde doluluk iyiyse getiri yükseliyor ve aktif yönetim gerekiyor.
- Aile odaklı topluluklarda ve villalarda kiracı uzun süre kalıyor, devir hızı düşük, buna karşılık brüt yüzde daha düşük.
Uzun dönem mi, kısa dönem mi daha çok kazandırır?
Uzun dönem kira daha öngörülebilir, kısa dönem kiralama ise doğru daire ve doğru bölgede daha yüksek getiri verebiliyor. Uzun dönemde tek bir yıllık sözleşme, az operasyon ve sakin bir gelir var. Kısa dönemde temizlik, misafir yönetimi, dinamik fiyatlama ve boşluk riski işin içine giriyor. Daireyi hazırlarken hangi modele oynayacağımıza baştan karar veriyoruz, çünkü mobilya, plan ve donanım seçimleri bu karara bağlı.
Tasarım kira getirisini nasıl etkiliyor?
Aynı metrekaredeki iki daire farklı kira alabiliyor; fark, planın kullanımında, döşemede ve fotoğraflarda ortaya çıkıyor. Işığını iyi kullanan ve düzgün fotoğraflanmış bir daire ilan listesinde öne çıkıyor, dolayısıyla daha kısa süre boş kalıyor. Boş kalma süresini bir hafta kısaltmak bile yıllık nete yansıyor. Ben Ecem Reyhan; dokuz yıl mimari ve iç mimari proje yürüttükten sonra iki yıldır Dubai'de çalışıyorum ve bu ayrıntıları getirinin parçası olarak ele alıyorum.
Özetle bölgeyi amacınıza göre seçmek, brüt bandı başlangıç noktası saymak, kararı net üzerinden vermek ve daireyi seçtiğiniz kira modeline göre kurmak yeterli oluyor.
Sık sorulan sorular
Brüt getiri bölgeden bölgeye ne kadar değişiyor?
Bölgeler arasındaki fark belirgin. Odaklandığım beş bölgede brüt getiri kabaca %6-9 bandında. Dubai Marina %12-15, Downtown Dubai %12, Dubai Hills Estate %9-12 ve JVC %9-10 bantlarıyla anılıyor, villalar ise %4-5 civarında. Bunların hepsi brüt; servis ücreti, yönetim ve boş kalma dönemleri düşülünce net aşağıda kalıyor.
Brüt getiri ile net getiri arasındaki fark nedir?
Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülk fiyatına oranı. Net getiri ise servis ücreti, yönetim komisyonu, boş kalma dönemleri ve bakım giderleri düşüldükten sonra elinizde kalan tutarın fiyata oranı. Örnek vermek gerekirse brüt %8 görünen bir daire, giderler düşüldüğünde net %6 civarına iniyor.
Kısa dönem kiralama daha çok kazandırır mı?
Doğru bölgede ve iyi doluluk yönetimiyle kısa dönem kiralama daha yüksek getiri verebiliyor. Karşılığında temizlik, misafir yönetimi, dinamik fiyatlama ve boşluk riski gibi aktif bir operasyon gerekiyor. Uzun dönem kira ise tek bir yıllık sözleşmeyle daha öngörülebilir bir gelir sunuyor ve çok daha az zaman istiyor.
